政治局会议刚刚得出的结论强调，有必要实施更积极和有效的宏观政策，扩大国内需求，稳定房地产市场和股票市场，预防和解决关键领域的风险和外部冲击，稳定期望，刺激活力，并刺激活力，以及促进经济的持续恢复和改善。政治局会议还强调，有必要加强非凡的反周期调整并发起政策的“结合”。客观地分析房地产市场的当前状况，评估以前的政策的实施效果，并研究和介绍非凡，有针对性和更强大的监管措施已成为阻止市场条件下降和扭转经济困境的不可避免的选择。
1。先前的法规尚未达到其目标，房地产市场状况尚未稳定。
在过去的三年中，中央政府和地方政府引入了一系列市场救援政策，以应对诸如疲软的房地产市场，开发商的紧密资本连锁店以及降低购房者的信心等问题。
中央政府的救援措施主要关注四个方面：（1）放松对购买房屋的限制。首先，除了北京，上海和深圳等某些城市，购买限制已在全国范围内废除。其次，全国大多数城市的第一和第二房屋的最低首付比率一直在一次又一次地下降，现在的第一和第二屋现在已下降至15％。 （2）实施财政支持措施。首先，通过减少储备金比率，信贷基金的规模不断扩大；其次，抵押贷款利率一次又一次地下降，即使现有的抵押贷款利率也降低了，从而降低了购房者的成本；同样，开发人员的“白名单”系统已启动，实施范围不断扩大。 ，增加发展贷款；最后，介绍一项重新贷款的负担得起住房政策。 （3）确保引入建筑物支付的措施。首先，增加对暂停建筑项目的项目的财政支持，以确保出售商业住房的平稳交付；其次，改善预售系统，加强风险管理，避免资金和项目暂停盗用。 （4）实施财务和税收支持措施。已经提出了减少税收和减少费用措施，以减轻企业和购房者的负担，并鼓励地方政府为开发商和购房者提供税收和费用折扣以及房屋购买补贴。
地方政府还提出了数百项拯救市场的措施，主要关注三个方面：（1）提供住房购买补贴和折扣。许多城市已经为房屋和改进的住房提供了住房购买补贴，一些城市引入了契约免税政策。一些地区试图将新房屋交易的增值税减少到开发商的成本。 （2）建造和收购经济适用房。地方政府根据实际需求促进了经济适用房的建设，还通过特殊债券购买了现有的商业住房，以制造负担得起的住房，为低收入群体提供了更多选择。 （3）将住房政策与人才介绍和分娩鼓励相结合。例如，深圳，武汉和重庆已经引入了住房政策，以吸引年轻的才华以增加城市吸引力和人口流入。北京，杭州，南京，Yiwu和其他城市已将房地产政策与出生政策联系起来，以鼓励生育和促进房地产恢复交易。
在此法规过程中，到2024年9月，中央和地方政府发现以前的政策没有达到预期，因此他们增加了对政策的努力，并发布了一系列政策，包括降低储备金比率，降低利率，降低利率，降低付款并降低现有抵押贷款利率。同时，财政部和其他三个部门也共同发布了新的政策，以增加住房交易过程中对契约的优惠待遇。尽管它增加了一个看似充实的政策“结合打击”，但大多数城市的交易量一直在下降。北京，上海和深圳等少数大都市的交易量得到了改善，但它们也非常不稳定，最近显示出转弯和下降的迹象。房价一直处于下降状态，与高峰期相比，大多数城市的住房价格下跌了30％-40％，对信用订单构成了致命的威胁。某些地区已经下降了，例如北京周围的地区。由于早期阶段的政策极为严格，该地区的住房价格下跌了60％-70％，大量业主被迫提前偿还贷款或以低价销售。
从去年1月至10月的国家统计局发布的数据来看，国家房地产发展投资同比下降了10.3％，显示出继续下降的趋势。全国新建商业住房的销售区和销售分别同比下降15.8％和20.9％。今年全国房地产开发商的资金增长率同比下降19.2％，国家住房繁荣指数为92.49。数据表明，市场状况不仅没有改善，而且正在继续恶化。该行业的从业人员认为的情况比统计局发布的数据更为严重。
2。如果房地产市场继续下降，它将严重威胁经济和社会保障。
最近的观察结果和统计指标表明，在这一轮救援中，现有措施不足，救援计划是不完整的，救援效应不符合标准，并且主要的经济指标显然偏离了政府愿意拯救市场和市场的愿望继续恶化。一旦这种趋势持续下去，不可避免地会发生四个难以忍受的后果 -
首先，工业连锁店中的所有企业和个人都不再投资，消费量继续缩小，通货紧缩将不可避免地从短期现象变成日本这样的长期情况。
其次，需求继续缩水，推动住房价格继续下降，住房抵押贷款的数量高于房价本身，并且越来越普遍，许多所有者选择违约合同并放弃他们的物资。这种情况可能会进一步传播，这可能导致信贷市场崩溃，而金融体系无法运作；
同样，越来越多的公司陷入困境或破产，类似于埃弗格兰德（Evergrande）困境的更多大麻烦已经出现，越来越多的人失业，更多地方政府的财政状况越来越严重，债务危机加剧了；
最后，失业的本科生，硕士和博士毕业生以及明年的毕业生的积压很难找到工作 - 这是一件非常危险的事情，将直接威胁到社会稳定。
一个国家或地区的国家经济体系由许多通过各种相关手段相互互动和影响的行业组成，并共同构成了有机的整个国民经济。房地产行业是从事房地产开发，运营，管理和服务的行业。在大多数国家 /地区，它不仅是最大的行业，而且表现为国民经济的主要产业，支柱行业和先锋行业。只有房地产行业具有这三个地位 - “绑架”国民经济不是房地产行业，而是支持整个国家的经济。
房地产行业的三个主要地位取决于房地产，复杂，长，多层和三维工业链，使用价值的必要性以及广泛使用范围的巨大价值。我们必须认识并承认这一客观事实。房地产行业通过向前向朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - 沃德 - - 向外 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 向外 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 向外 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 向外 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝鲜 - 朝向 - 朝向 - 朝鲜 - 从这个意义上讲，房地产行业是决定整个国民经济的稳定性和安全性的最基本行业。
有一个论点说：“房地产行业是一个虚拟行业，而不是一个现实的经济，不能过度发展。”这是一个严重的误解 - 尽管在房地产的融资和交易过程中将有大量的虚拟资本干预，但它仅作为融资手段和风险管理工具，而房地产的生产和运营活动本身也没有具有虚拟经济的本质。 。房地产是一个跨越第二和第三行业的真实经济。生产和交易的产品是建筑物，土地或部分物理形式。诸如租赁和估值之类的服务活动也必须基于此类物理产品。完全虚拟。因此，房地产行业不是一种虚拟经济，相反，它是典型和最大的实际经济体。因此，我们看到，房屋价格下跌造成的破坏性和致命性远远超过股票价格下跌，即一千倍或一万倍。
在正常情况下，房地产行业已做出了巨大的贡献，直接和间接地为中国提供了数亿个就业机会，约占当地财政收入的65％，并确定实现了GDP的30％-40％ 。当房地产投资和交易局面时，它不仅会影响行业本身，而且会通过工业联系将整个国民经济陷入困境。由于失业，收入下降和债务增加，整个社会可能陷入不稳定的状态，而GDP将大大减少。
如果房地产行业繁殖，经济将繁荣发展；如果房地产行业下降，经济将下降 - 这是全球国家发展实践证明的经济法。只要房地产市场无法有效地恢复和发展，许多人就不会找到工作，而更多的人将没有收入，信用纠纷和质量会下降，放气将加剧，经济秩序将受到威胁。因此，如果没有恢复房地产发展和交易秩序，就无法保留中国的当前和未来经济和社会秩序。
3。严重和暴力医学：十项非凡和针对性的措施，以扭转房地产困境
鉴于房地产市场的严重情况，在继续实施已引入的市场救援政策的同时，必须采取一些非凡，有针对性和强大的监管措施，以扭转市场的持续下降。
1。该国应发出明确的信号来营救房地产市场，并将房地产市场提高到国家安全水平。应通过中国共产党和国务院中央委员会的会议或文件来重新确认房地产行业的支柱，主导和领先行业的地位。在过去的几年中，该国引入了太多的政策来抑制房地产市场，并且在这方面有很多指示，这导致压制成为当地的政治正确性。地方政府和官员在拯救市场的过程中总是有担忧和困境，因为担心营救市场会再次引起市场。毕竟，没有文件可以宣布先前的指示和政策已被废除。重申房地产行业的地位和作用非常重要，这可以消除地方政府的关注，指导舆论转向并恢复市场实体的信心。
2。尽快在一线城市发布购买限制。我们必须了解，无论谁进入市场，这都是对市场救援以及经济和社会稳定的贡献。取消在第二，第三和第四层城市的购买限制是毫无意义的，因为从长远来看，大多数第三和第四层城市的市场基本上都饱和，而大多数第二层城市都在分阶段分阶段饱和状态。只有通过废除一线城市的购买限制才能大大恢复市场交易，因为在这些大都市中，仍然有许多局外人需要购买房屋。只有在恢复一线城市时，才能将第二和第三级城市的交易驱动到逐渐恢复。当然，在放松前线购买限制的同时，我们必须加强住房安全工作。
3。坚决清理价格限制政策。在价格限制下，开发人员只能努力降低成本，以确保利润回报或没有损失。这样，减少钢筋的数量，减少水泥标记，替换绿色植物品种以及其他行为，例如切断的拐角和降低标准和分布将不可避免地增加。下降也变得不可避免。这种方法非常有害，在开发行业中非常清楚，但是由于存在价格限制政策，他们都选择违背自己的意愿来处理它。必须废除价格限制政策，这将有助于提高商业住房的质量，还将激励已经落入市场并改善当地财务状况的开发商。深圳二手住房的限制价格也必须取消。
4。在未来几年内减少开发和建筑土地的供应。中央政府必须清楚地宣布，要加强国家发展和建筑土地的供应，以改变市场期望。特别是对于第三和第四层城市的土地供应，必须严格控制供应计划。在驱动器压力很小的城市中，对于购买新土地的开发商，可以分期付款的土地支付，以提高开发能力和进入市场的热情。
5。调整开发商的财务和税收政策。土地增值税的预付款率通常为3％，该税是在1994年1月1日确定的；所得税的预付率最高，该税是在2008年确定的。它已与时代和市场要求的背景严重偏离。成为开发商及其不愿重返市场的沉重负担的原因之一是必须进行改革。土地增值税和公司所得税的收集制度可以逐步淘汰，也可以降低税率。对于恢复开发的项目，其他相关税收也可以适当延迟。
6.优化商业和办公物业的交易政策。对于商业物业交易，可以将首付比率视为从50％降低到30％或40％，并且贷款期限可以被认为延长到10年延长到30年。通过降低首付比率，投资者可以减轻一次性资本支出的压力，改善现金流安排，并有更多动力进入市场。延长贷款期限等同于延长本金分配期，这可以有效地减少每月还款金额，并为买家创造更大的吸引力。特别是对于中小型企业主或企业家，这种政策调整将有助于他们以较低的成本获得企业前提，并间接促进实际经济的发展。
7。对于“三条红线”，应明确宣布成为中期和长期管理目标。例如，我们必须在十年内达到标准并逐步晋升。不可能仅依靠白名单系统。毕竟，以前没有宣布许多限制文件，许多文件的规定是矛盾的。公共文件更改“三条红线”的管理是首先向市场发送公司信号以营救市场，同时很明显，银行信贷可以支持开发活动，尤其是具有未完成项目的开发人员生产和工作，以解决困难。
8。您可以考虑延长住宅抵押贷款的期限。抵押贷款期限通常为10到30年。如果允许自愿申请扩展，它将大大减轻借款人的还款压力。房屋的最大长度可以延长40年，这可以大大减轻买家每月偿还债务的压力。当然，当经济状况改善时，还应允许贷款的早期还款。那些不愿延长贷款期限的人仍然可以选择10年，20年或30年的贷款期。
9。调整还款政策。在贷款的前五年中，压力下的人只能支付利息，而不必支付本金。或设计诸如“气球贷款”之类的产品，允许借款人在早期阶段支付较低的本金和利息，并在经济改善时逐渐增加还款。这对刚刚工作的年轻人意义重大。对于临时解雇和失业且没有存款积累的抵押贷款所有者，应考虑一项特殊政策：允许他们在亲戚和朋友的担保条件下支付1 - 2年的每月付款期。银行必须意识到浪费贷款客户的困难。
10。调整信用报告管理条例。统一的规定已经提出，自2020年1月流行病开始以来，如果由于流行病的影响和企业破产的影响，并且偿还贷款的偿还逾期，那么信贷记录可能不会是在向银行提交解释并做出承诺后，包括在信用记录中。该措施还符合《不可抗力和合同绩效》第94、117和118条的规定。参与这个问题的人太多了。如果他们没有调整，他们将在重新就业，开展业务，开展业务和留在酒店时遇到麻烦，这不利于改善自己的经济状况和恢复社会秩序。
注意：本文最初发表在《香港经济先驱报》上
