数据显示，深圳二手房年成交量同比增长近60%，并重新确立了6万套，为近四年来的最高值;与此同时，新私宅市场第四季成交量亦大幅上升，全年成交约38,000伙，创近三年新高。
美联地产国家研究中心主任何倩如表示，从2024年初到年底，深圳房地产政策保持持续宽松的态势，延续了2023年四季度以来的调控方向，与行业对2024年的展望一致。2024 年出台的房地产优化政策高于预期，尤其是 9 月底提出的“推动房地产市场止跌稳住”，使得四季度商品房交易量迅速冲至年度高位，带来尾部市场。全年
二手房数量重回 60,000 套大关
深圳乐优家的经纪人蔡欣涛用“欲促与压”来形容 2024 年的深圳楼市。
根据深圳市房地产经纪人协会统计，2024年，深圳将录得66,880套二手房（录量指深圳市房地产业协会以立购二手房合约时间计算的数据），较2023年的42,574伙大幅增长57.1%，为近四年来最高值。
从网上签约数据来看，2024年，深圳二手住宅网上签约达54487件，同比增长66%，这也是近四年来的最高点，远超2021年。
蔡欣涛指出，深圳“9.29”楼市新政叠加国庆假期效应，直接使2024年10月二手房成交量翻倍，并在随后数月持续上升。这一变化为市场注入了一剂强心针，成交价格也明显稳定下来。
数据方面，2024 年前 9 个月，深圳二手房月均成交量为 4,525 套，到第四季度，月均成交量几乎翻了一番，达到 8,718 套。其中，2024 年 12 月，深圳二手房录得 9,115 件，按月增长 3.9%，按年增长 108.3%，创近 47 个月新高。
蔡欣涛指出，“深圳市场对政策反应极为敏感。新政出台后，市场预期迅速变化，二手房成交量和价格上涨。虽然从全年来看，整体格局仍是以价换量的格局，但与年初相比，成交价格正在逐渐回升。”
乐游佳研究中心数据显示，2024年7月，深圳二手成交均价一度跌破“6头”，但10月价格上涨7%再回到“6头”，第四季稳定在6.3万元/平方米左右。
蔡新涛所在的深圳市中心城区福田区表示，“我们地区比较成熟，以二手房市场为主。在新政策出台之前，该地区的交易周期很长，买卖双方都处于博弈状态。新政出台后，市场有望改善，而对于优质楼盘，成交周期明显缩短，价格也趋于稳定。对于一些老旧且结构不良的房产，虽然价格没有上涨，但新交易也带来了一定的销售窗口。”
新私宅成交量同比增长 20% 创近三年来最高点
虽然深圳新房市场在 2024 年经历了低谷，但在新政的影响下，全年预售新私宅成交量稳步上升，达到 43,779 套。其中，住宅成交量尤为突出，共售出37,972伙，同比增长20.1%，创近三年新高。
根据深圳市中原研究中心的数据，去年新房交易高峰主要集中在第四季度，占全年总量的近一半，其中 2024 年 11 月的交易量为近 46 个月以来的最高水平。
深圳中原地产的一位经纪人表示，2024年，深圳出台了10多项政策，调控力度为近年来最高。“每一项政策的实施，都对市场有利。2 月、5 月和 9 月，深圳出台楼市放宽政策，新房项目数量明显改善。”
其中，2024 年 9 月出台的政策被认为对市场影响最为显著。
上述经纪人提到，2024年，深圳共诞生6个新盘，其中海德公园将于2024年7月推出，其余5个新盘均为“9.29”楼市新政后出现的“日盘”。
公开资料显示，2024 年 9 月 29 日晚，深圳正式公布了一系列楼市新政策，从 10 月 1 日起，将明确优化分区住房限购政策，取消商品房和商务公寓的转租限制，优化价格备案流程，调整个人转租房免征增值税期限， 优化个人住房贷款政策。政策调整后，深圳明确取消了非核心区限购措施，只在核心区保留一年的社保或个人所得税，买房门槛大大降低;增值税免税期已从 5 年调整为 2 年。
得益于新政的实施，2024年下半年新房交易量将大幅增加，库存压力也将得到一定程度的缓解。根据深圳市中原研究中心数据，截至 2024 年 12 月底，深圳市新增住房存量为 398.9 万平方米，退役时间约为 12.28 个月，年底存量和退役时间为近三年来最低。
有开发商营销人员表示，新交后，市场活跃度有所增加，但到了年底，在开发商的表现和回收资金的需求下，深圳以外的新房项目都维持了一定的折扣。
需求改善比例显著提升
从住房需求来看，无论是二手房还是新房，改善住房需求的比例都明显增加。
这也是由于政策的实施。2024 年 11 月，深圳全面取消普通住房标准，将为市场再添一把火，与之相关的房屋交易税负将大幅减轻。
蔡欣涛提到，过去豪宅面临的高增值税（VAT）在新政后越来越少，确实降低了买家的现金成本，因此改良房的交易活跃度大幅增加。据深圳市房地产经纪人协会数据显示，2024 年 12 月，二手房市场成交面积超过 90 平方米的房屋占比较 11 月增加 6.3 个百分点。
从新房市场来看，房型的提升也占据了市场的主导地位。机构监测数据显示，随着“7090 政策”的取消，未来改良房型比例有望持续上升。2024年，深圳90-144平米细分板块成交量占55.9%，各类型户型需求排名第一。
蔡欣涛在接受采访时提到，他个人在 2024 年前 9 个月的业绩主要集中在只需要买房的客户身上，因为降价对于只需要开始的客户来说是一个好时机。新政出台后，先后成交两套3000万元以上的新房，显示了改善客户对市场政策的敏感度和对市场的认可。
值得一提的是，2024 年深圳楼市也有一个积极的信号，那就是二手房再次开始占据主导地位。
据代理机构数据显示，2021年至2022年，深圳楼市成交量以新房为主，占比约60%;2023 年，一手和二手交易占 55 个百分点，二手交易略高 2 个百分点。到 2024 年，二手楼市场最终将重新占据市场主导地位，一手住宅在线签名占 41%，二手住宅在线签名占 59%。一手和二手交易的比例接近 4：6。
蔡欣涛认为，这一变化表明，买卖双方对市场的预期已经调整到更合理的状态，买家愿意购买，卖家也接受了当前的市场价格。这是一个重要的转折点，意味着市场正在朝着更强劲的方向发展。
展望2025年，何倩儒认为，房地产市场的政策环境将保持宽松，在经济环境稳步改善的情况下，房地产市场将出现零星的优化政策，但强度不会像2024年那么强。预计2025年不同能量水平城市的房地产市场分化仍将存在，但一线城市和强二线城市的交易量有望首先企稳。因此，预计 2025 年深圳商品房成交量与 2024 年相近，价格保持稳定，整体呈现止跌稳态势。
澎湃新闻记者 姬思敏
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