当你读到这篇文章的时候，已经是大年初三了。祝大家新年快乐，新年快乐。
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（2）从今天到初九，我会时不时写一些短评文章。
长文章需要团队在大年初十工作才能正式发表。
（3）今天的观点文章是《这次事件能否成为一个转折点？》 》
01
春节前，发生了几件事。
首先是一线城市限购放宽，先是北京、通州，然后是深圳；
第二件事是白名单的实施；
第三件事是经济数据m1和m2的剪刀差在2024年1月首次呈现缩小趋势；
对于一线城市限购的放开，我们号的老粉丝都知道，这已经不是什么大事了，因为2023年9月，《全面纾困开始，房价会重蹈2015年的疯涨吗？》的文章。 “我已经告诉大家，限购的放松一定会来。
我想，这三件事中，最值得说的就是白名单。
从时间上看，2023年11月17日，央行、证监会、金监局召开座谈会，鼓励六大银行支持房地产企业，并披露了50家房地产企业白名单。房地产企业首次。
但三个多月以来，这件事似乎消失得无影无踪。
直到2024年1月12日，住房和城乡建设部、国家金融监管总局联合下发的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》文件再次提及白名单。
看完这篇文章，你注意到了吗？
此前，三部门联合召开会议，确定的白名单为房地产企业白名单。
现在怎么办？
白名单仍然是白名单，但房地产公司白名单变成了项目白名单。
也就是说，银行输血的对象已经从房地产企业转向了项目。
那么，为什么会发生变化呢？
我从两个维度简单说一下。
（一）房地产企业与雷雨
我们都是普通购房者，对房地产公司的组织架构和运营模式不太了解。我给大家简单解释一下，你们就会明白为什么房地产企业白名单变成了项目白名单。
众所周知的恒大、融创、碧桂园、万科等都是集团公司。我们简称A公司，A公司的法定代表人是各房地产公司“一支笔”的第一负责人；
虽然房子的名字是“融创”、“恒大”、“碧桂园”、“万科”等，但你买房的时候并没有和A公司签订合同。
买房时，签订《商品房销售合同》的甲方是项目公司，即丙公司。
那么，A公司和C公司分别扮演什么角色呢？
母公司A公司为了规避风险，将不同业务线整合为独立法人公司。
房地产交易业务全部并入XX房地产集团有限公司；
物业服务全部并入XX物业服务集团有限公司；
那么，A公司扮演什么角色呢？
简单粗暴地说，A公司是在放贷。
那么，如何借钱呢？
每个城市，每获得一块新土地，无论是合资还是独资，都会成立相应的C公司。 C公司的所有开发建设资金均需向其母公司A借款。
同时，A公司也没有白借钱给C公司。 C公司需要向A公司支付利息，且利息远高于同期借款成本。
因此，作为集团所有房地产公司的母公司的A公司不再是房地产开发商，而是一家金融公司。
A公司的盈利模式不再是“买卖房产盈利”。而是通过“拿地-开发-出售-拿地-开发-出售”的方式成为高周转资金的贷方，成为一家金融公司。
房地产企业为什么需要高周转率？
因为A公司内部系统的资金流动越快，其利润就越高。
这些房地产公司为何借美国债？
因为前几年美债的利息换成人民币算，也就几个点，但贷给C项目公司的利息一般都不会低于8%。
利差也是A公司的收入。
我告诉你，房地产公司美债违约不是指C公司，而是指母公司A无力偿还到期债务。
因此，如果白名单是为了拯救房企，就意味着银行要给这些高周转、高杠杆的母公司A送血。
这意味着房企债务清算的风险将转嫁给银行。
显然，从更大的叙事角度来看，这无异于饮鸩止渴。
因此，思路发生了变化，原来的“房地产企业白名单”变成了“项目白名单”。
这样做的好处是，在母公司A的债务关系出现问题后，项目公司C可以继续完成交付，避免未完成的项目被母公司债务拖累。
在此背景下，有关房地产市场的资讯，可以阅读《全面救市开始，房地产市场会重蹈2015年的狂潮吗？》一文。 》
02
无论任何城市，每一块土地、每一个项目都将对应一个独立法人的项目开发公司，即C公司。
大家买房的时候，不管房子叫什么牌子，本质都是和项目对应的C公司签订合同。
换句话说，如果出现任何问题，都是C公司的责任。
因此，这一次，房地产企业白名单变成了项目白名单。更准确的说法应该是：项目公司白名单。
那么，有多少家项目公司进入了第一批白名单呢？
据住房城乡建设部、国家金融监管总局发布的信息，截至2024年1月末，26个省份170个城市建立了房地产融资协调机制。
在此基础上，第一批项目白名单诞生，共涉及3218个房地产项目。
白名单项目中，27个城市的83个项目已获得贷款178.6亿元。
也就是说，每个项目可获得贷款约2.1亿元。
然后，该项目获得贷款以保证建筑物的交付。
来吧，看看各个地方城市的项目白名单申请情况，你就知道各个地方城市为了保证楼宇交付，承受着多大的压力。
重庆申报项目314个，申报金额830亿元；
云南申请项目619个，贷款总额1519亿元；
昆明申请项目212个，贷款916亿元；
武汉申请项目101个，贷款542亿元；
青岛申请项目84个，贷款250.2亿元；
西安申请项目54个，贷款180亿元；
成都申报项目227个、南宁申报项目107个、大连申报项目82个、天津申报项目22个、哈尔滨申报项目19个……
从各地城市申报项目数据来看，重庆、成都、昆明保建压力最大。
至于郑州，不知道是不是名单太长，保证交付的项目太多，所以没有赶上第一批项目白名单。总之，我没有看到郑州申请的项目。
从房企来看，融创中国、碧桂园、金科集团、绿地集团、世茂集团分别有90余个、30余个、53个、34个、16个项目入围首批白名单。
那么，列入项目白名单是否就解决了未完成的问题，让新购的商品房万无一失呢？
来，我们先看一下项目上白名单的要求。
（1）资金到账后能够迅速复工；
（二）预售监管资金尚未提取；
（三）融资金额与抵押物相匹配；
（四）有明确的资金使用计划；
从项目白名单中的“4”标准来看，解决的对象并不是此前未完工的项目，因为此前未完工项目的预售监管资金已大部分退出。
那么，首批进入白名单的项目有哪些呢？
我认为这是一个近两年开发建设的项目，但根据目前的销售情况，未来存在暂停的风险。
也就是说，一些被母公司A拖累的项目在收到贷款后是可以按时、按期交付的。
那么，是不是就像网上广泛宣传的那样，无论是房企白名单还是项目白名单，只要在白名单上，房企的危机就会解除呢？
相反，我们必须看到硬币的两面。
一方面，各地城市累计申报项目3218个，表明在成交量下降的背景下，近两年开发建设的项目“保交”挑战巨大；
另一方面，地方城市初审后，将项目白名单推送至辖内商业银行，由商业银行进行二次审核。
换句话说，决策权不在地方城市，而在金融机构。
所以，金融机构能否发放贷款，取决于项目本身的情况。
每个家庭的购房贷款本质上都是一种负债。这对家庭意味着什么？可以看文章《这样买房，多赚200万（二）》
03
最后给大家简单介绍一下。
(1) 保证交货
毕竟项目白名单涉及已经脱险的企业，说明保交压力依然存在。
无论金融机构最终如何放贷，至少白名单问题透露出积极信号，这是保交又向前迈出了一步。
（2）让子弹飞一会儿！
我之前的文章《全面救市开始，楼市会重蹈2015年的狂潮吗？》 》经测算，目前没有一家房企能够抵挡住销量的下滑。
因此，此次项目白名单的实施，对于房地产企业来说可谓是雪中送炭。
不过，目前尚不清楚哪些项目最终会收到这笔钱。
(3)未知
接下来只有一个问题：钱从哪里来？
据该机构测算，目前房地产企业开发的商品房施工量需要4万亿元才能保证交付。
这个问题又回到了原点，钱从哪里来？
(4)不赌博
我不止一次说过，现在不要买新房，多考虑二手房，因为根据各个城市申报的项目数量，很多城市申报的项目数量已经超过了供应量的50%那一年。
