21世纪经济报道记者张敏在北京报道，2024年房地产市场将呈现“低开高走”的局面。尽管有“5.17新政”的支撑，上半年市场走势仍较为平淡。
9月26日召开的中央政治局会议提出，推动房地产市场止跌企稳。此后，一系列稳定楼市的政策“组合拳”相继推出。房地产市场在迎来久违的“银十”时期后，也正在经历进一步的“暖冬”行情。自2021年下半年进入调整期以来，市场终于出现了持续复苏的迹象。
从更长期来看，随着红利退去、供需关系逆转，房地产正在经历新旧发展动能转换。一定程度上，本轮政策能否持续发力，市场能否止跌企稳，可能是楼市能否度过周期的关键因素。
近日，21世纪经济报道记者专访了中国指数研究院常务副院长黄宇。她表示，判断楼市是否“止跌企稳”，要看短期指标，也要看市场进入新周期的角度。从市场走势来看，不同城市的市场必然存在差异。政策要继续发力，让大城市发挥示范带动作用，推动市场在更大范围内“止跌企稳”。
今年10月8日，中共中央政治局常委、国务院总理李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，听取对当前经济形势的意见和建议以及下一步经济工作。黄宇作为房地产领域的代表发言。
短期和长期指标“止跌回稳”
《21世纪》：近年来，稳定楼市的政策稳步出台，但效果较为有限。 9月底以来，本轮楼市稳定政策出台后，市场表现较为积极。原因是什么？此轮政策与以往相比有何不同？
黄宇：本轮政策的差异主要体现在三个方面：
一是9月26日中央政治局会议首次定下“推动房地产市场止跌企稳”的基调，明确了“止跌企稳”的目标，标志着中央的转变政策利好，市场信心明显提振。购房者对拥有住房的期望也有所改善。
二是9月底以来，多部门集中行动，加快落实稳定房地产市场的政策“组合拳”。政策力度大、覆盖面广。
三是各地联动积极落实相关措施，一线和核心二线城市陆续优化限制政策。
当前的政策环境已经处于历史上最宽松的阶段，尤其是需求侧政策，涉及居民购房成本、房贷利率、交易税、首付比例等均已降至历史低位。与此同时，政策预期显着改善。这也是近期市场表现向好的主要原因。
《21世纪》：9月26日中央政治局会议提出，要“推动房地产市场止跌企稳”。 “止跌回稳”的标准是什么？
黄宇：我认为“止跌企稳”可能是一个系统性的政策目标。短期内最应该关注的两个指标是二手房价格和新房销售。市场继续止跌企稳。关键标准是投资建设要逐步恢复。
房价作为房地产市场的核心要素之一，是市场供求关系的直接反映，也反映和影响市场预期的演变。考虑到新房价格会受到政府调控和新开工项目的结构性影响，二手房价格的变化更能反映市场的真实情况。因此，二手房价格逐步企稳或温和上涨，是市场“止跌企稳”的关键标志，尤其是核心城市的房价，具有更强的象征意义。
“止跌企稳”的另一个重要指标是市场销售持续稳定恢复，而不是短期脉冲波动。其中，新房销售的变化对于判断市场是否止跌企稳更为重要。一方面，近两年，受居民对期房交付担忧以及部分二手房小区价格逐步调整、性价比突出等因素影响，各大城市二手房成交量还不错，不能简单地以此判断市场已经企稳；另一方面，新建房市场涉及产业链更长、联系范围更广，与地方卖地收入密切相关，对经济影响更为突出。因此，笔者认为，判断房地产市场是否止跌企稳，至少要观察新房销售是否持续反弹两个季度。
同时，判断房地产是否会继续止跌企稳的关键是投资建设要逐步恢复。只有恢复投资建设，市场有效供给才能增加，市场才能进入新的周期。
“虹吸效应”是城市发展的普遍规律
《21世纪》：今年四季度以来市场表现有何特点？从目前的市场表现来看，距离“止跌企稳”还有多远？
黄宇：一是本轮新政出台后，百城二手房价格降幅收窄，核心城市价格企稳。中国百城价格指数显示，10月份100城市二手住宅价格环比下降0.60%，降幅较9月份收窄0.10个百分点。 11月环比降幅进一步收窄至0.57%。
其次，新房和二手房销售均显着回升，其中一线城市市场回升最快。
三是核心城市年底加速卖地，北京、上海、杭州等城市优质地块竞争激烈。但供给端整体恢复不及销售端，土地市场仍承压。
从市场走势来看，不同城市的市场表现必然存在差异，企稳的步伐和程度也会有所不同。核心城市近期市场量价明显改善。政策要继续发力，让大城市发挥示范作用，推动市场在更大范围内止跌企稳。同时，稳定宏观经济运行、改善居民就业和收入也是房地产止跌企稳的必要条件。
《21世纪》：本轮市场复苏期间，三四线楼市表现相对较差。住建部今年10月表示，“虹吸效应”是世界各地城市发展过程中的普遍现象。这是否意味着中长期来看，三四线城市将面临楼市需求不足的局面？未来这些城市的楼市发展格局将会如何？
黄宇：中长期来看，我国房地产市场供需关系发生了重大变化。居民基本住房需求得到满足。除部分大城市仍存在结构性供需矛盾外，大部分三四线城市的房地产市场都在蓬勃发展。生长期基本结束。未来这些城市的住房将回归消费属性，城镇化和购买力将主导市场趋势。
当然，三四线城市的房地产市场也会存在差异。有的位于发达城市群或都市圈，以及产业优势独特、生态环境良好的三四线城市。楼市需求仍有一定支撑。
“虹吸效应”是城市发展的普遍规律。发达国家的城市化一般经历“城市→都市圈→城市群”的过程。长期来看，随着一些大城市的承载能力趋于饱和以及轨道交通设施的不断完善，核心城市也将对周边城市的产业发展产生辐射和带动作用。
2025年楼市政策将保持连续性。 《21世纪》：中央经济工作会议指出，将继续推动房地产市场止跌企稳，加大力度实施城中村和危房改造，推动构建房地产开发新模式。这句话传递出什么信号？明年楼市政策走向如何？
黄宇：12月政治局会议和中央经济工作会议为2025年楼市政策定下了基调，“稳楼市”的目标很明确。 “持续发力”、“加大力度”，意味着“市场不稳，政策不会停”。 2025年政策将继续发力推动房地产市场止跌企稳。
从政策方向看，2025年预计将进一步加强已出台政策的落实力度，保持政策连续性。具体来说：
在拉动需求方面，一是大力推进城中村货币化安置和危房改造；其次，核心城市限制性政策有望持续优化，房贷利率、交易税仍有下调空间。第三，预计多个城市将加大购房补贴力度，带动市场活跃度。
优化供给方面，一是落实专项债券收购存量闲置土地政策，持续完善相关配套政策，加快土地“去库存”，改善市场供求关系和企业资本状况；二是完善保障性住房再贷款征收和储存政策，赋予城市政府在收购主体、收购价格、住房用途等方面更大的自主权。三是多措并举盘活商业办公用房。
除上述政策外，预计“好房子”建设和项目融资“白名单”也将是2025年供给侧政策继续实施的重点，进一步恢复企业预期和购房者。
《21世纪》：作为明年重要的政策措施之一，您如何看待城中村和危房改造对促进楼市稳定的作用？
黄宇：城中村货币安置和危旧房改造是推动2025年新房销售“止住稳”的重点政策之一。目前城中村改造政策支持范围已扩大至地州地级及以上城市“加大力度” “实施城中村和危旧楼改造”或意味着城中村和危旧楼改造规模可期进一步增加。
据我们测算，100万套新建城中村和危旧房改造的货币化安置，按每套100平方米计算，可带来约1亿平方米的住宅销售，约占市场总量的10%。如果2025年加速转化为实际销售，将对房地产市场“止跌企稳”起到关键作用。
房企提前谋划应对明年偿债压力
《21世纪》：2025年房企到期债务有多大？对于房地产企业来说，明年将如何应对偿债压力？
黄宇：根据2024年11月末统计，2025年房地产企业到期债券总额约为7675亿元，其中信用债占比71.9%，境外债占比约28.1%。到期债券总体规模有所下降。但由于房地产企业销售端和融资端仍处于下行通道，短期现金流压力较大，因此企业仍将面临一定的偿债压力。
为应对明年的偿债压力，房企应提前谋划，重点从销售、资产盘活、融资等方面稳定现金流，顺利度过偿债小高峰。
其中，近期政策加大了对地方政府利用专项债券和专项资金回收闲置土地、收购存量商品房的支持力度。房地产企业需要积极与政府部门对接，调整土地法规、退地换地、出售现有商品房、盘活项目、回笼资金等。
《21世纪》：当前的房地产市场，民间房企投资热情不够。从房地产市场长期健康发展的角度来看，我们如何看待这一现象？
黄宇：从拿地企业来看，央企是拿地的绝对主力，而民营地产企业拿地则比较谨慎。中国指数数据显示，从拿地金额前100名企业来看，2021年民营房地产企业数量将占近一半，占比47%，民营房地产企业数量将占2022年至2024年低于20%。
民营房地产企业的衰退不利于行业长期健康发展。首先，房地产行业历来市场化程度高，对企业运营效率要求高。相比之下，私营企业的运营效率通常更高。民营房地产企业的衰落不利于行业运营效率的提升。
其次，当前的行业形势要求房地产企业提供好的住房和过硬的产品能力。一些民营企业经过多年的打磨，积累了较强的产品能力，而相当多的地方国企这两年主要起到支撑作用。产品能力仍需提升，因此民营地产企业的衰落不利于行业产品能力的提升。
三是房地产业高质量发展需要良性竞争格局。民营房地产企业的退出不利于企业之间的良性竞争。未来，国有企业和民营房地产企业要充分发挥各自优势，优势互补，促进行业健康发展。
《21世纪》：随着“房子是用来住的、不是用来炒的”时代的到来，市场对住房质量的要求越来越高，监管部门也多次提出建设“好房子”的要求。 “好房子”的标准是什么？为了建造“好房子”，房地产企业需要在哪些方面加强能力？
黄宇：建设“好房子”的出发点是“满足人民对美好生活的向往”、“推动住宅建设转型升级迈向高质量发展”。对于“好房子”的标准，行业和社会已有一定共识。同时，我们也要认识到建设“好房子”需要“因地制宜”。不同的城市有不同的特点和发展阶段，好房子的标准也不同。
今年8月，住建部再次强调，“好房子”必须具备绿色、低碳、智能、安全的特点。
我认为，建设“好房子”、提供“好服务”是企业可持续发展能力的基础。企业需要不断增强自身能力，主动适应新的市场发展环境。首先，“好房子”要注重精心设计、精准施工、优质交付，满足居民对品质住房的新期待。其次，“好房子”需要“好服务”来维护。房地产企业要加强物业管理，提高服务效率，定期维护更新房屋和社区环境，提高业主居住质量。
