房地产市场重振购房热潮
低迷三年的房地产市场，在“金九银十”期间迎来新一轮购房热潮。受多重因素影响，近期楼市有些火爆，尤其是一线城市。新建房和二手房交易均呈现激增态势，量增价稳。
国家推出一系列房地产调控“组合拳”后，市场预期发生变化。人们一看到需求就开始入市，生怕错过这波红利。一旦房价企稳反弹，如果价格稍有波动，他们买房就会损失几十万甚至几十万。万。
在这样的心理预期带动下，各大售楼处人头攒动，成交量屡创新高，新房成交量同比大幅增长。不少地方的房地产市场都出现了“以售代售”的现象。在一些黄金周售楼处，买房的人甚至比抢景区门票的人还要多。
北京仅10月1日就有10组客户完成某房产成交；深圳2047组顾客抢购192套，1.5小时售罄；在上海，64套均价在600万元至900万元之间。其间的楼盘吸引了1300组参观者，5000余人来到售楼处现场询问，一开盘就被抢购一空……
与新房相比，二手房交易也十分火爆。
北京的链家各个签约中心人头攒动，签房合同早已排起长龙。一位经纪人兴奋地表示，9月底到现在的业绩已经赶上了前几个月的表现。电话铺天盖地，他常常忙得连吃饭的时间都没有，陪客户看房每天走一万步也是常事。
据行业协会统计，10月1日至26日，北京二手房网上签约1.3万套。业内人士预测，10月份网上签约总数将突破1.7万套，连续19个月创下新高；实际成交量预计将突破25,000套大关，成为自2017年以来八年来同期最高水平。
一套房地产政策“组合拳”
不得不说，这波房地产市场的火爆是由一套房地产政策“组合”带动的，可以概括为四取消、四减少、两增加。
四取消意味着充分赋予城市政府监管自主权，各城市可以因城施策、自主决策、一城一策，调整或取消各类购房限制措施。主要包括取消限购、取消限购、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准等。
截至9月底，北上广深四个一线城市已率先采取行动。 9月29日，上海率先将非户籍居民购买外环线以外住房的社保要求由三年放宽至一年。随后，广州全面取消限购，成为第一个完全退出限购的一线城市。随后，深圳也出台新政策优化分区限购政策。 9月30日，北京出台放宽限购政策。一线城市是全国的标杆，带动全国城市推出灵活的房地产调控政策。
四降为住房公积金贷款利率降低0.25个百分点；降低首付比例，将首套房、二套房贷款最低首付比例统一为15%；降低现有贷款的利率；减轻出售旧房和购买新房的税费负担。通过这些已出台政策的落实，可以降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
预计现有房贷利率平均下降0.5个百分点，合计可节省利息支出1500亿元，带动5000万户家庭、1.5亿居民。
有两次增加。一是实施货币安置新增100万套城中村改造和维修性住房改造。第二个增量是年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿房地产项目。
货币化安置一方面可以更好地满足群众自主选择住房类型、区位等的要求，另一方面可以带动现有住房的销售。百万个新城中村改造，可以消除安全隐患，改善人居环境，完善城市功能，带动房地产及相关产业发展。
此外，官员还表示，各地可结合城市更新改造进一步谋划，选择条件成熟的项目提前实施。只要前期工作做好，还可以在100万台的基础上继续加大支持力度。
增加白名单项目授信规模，将缓解房地产企业的资金问题，为房屋建设和交付提供保障。不得不说，扩大白名单对于促进房地产市场稳定至关重要。
下一步，国家将着力严控增量、优化存量、提高质量，促进房地产业健康发展。不难看出，国家房地产调控政策储备依然充足，尚未耗尽。
期望改变，只需进入市场
以往的“金九银十”期间，开发商和房产中介活动更加活跃、热闹。这一次，购房者兴奋不已。笔者跟踪了一些购房者和中介，发现楼市确实很火爆。
工作两年的小赵最近在北京三环买了一套小型二手房，总价不超过300万。小赵说，他已经观望很久了，因为他一直在租房子，费用相当高。经过半年的观望，大部分房价已经下跌了15%-20%左右。房价即将上涨，小赵举家之力凑够了钱，赶紧入手。更让小赵高兴的是，房子已经装修到几乎可以入住的水平，而且卖家还赠送了家具和电器。买房直接入住，省下装修钱和每月几千的房租费用。
把房子卖给小赵的魏女士说，她已经卖了两套房子了。除了这套小公寓，她还在通州卖了一套90平米的房子。她刚刚买了一套价值超过600万元的学区房。卖给她房子的房东想买一套价值1000万元的大公寓，改善家里的居住环境。
不难看出，这些都是刚性需求。小赵的购买引发了一系列的刚需交易，这种现象非常普遍。卖小房的买大房，卖旧房买新房，卖郊区房买城市房，卖非学区房买学区房。在追涨杀跌的心理因素影响下，这些刚性需求此前已得到遏制。如今，在政策鼓励下，预期向好并密集释放，也带动了楼市的回暖。交易量的企稳和回升，必然带动房价的企稳和回升。
稳定预期、低门槛助力楼市止跌回升
房地产在一定程度上具有周期性。当前的中国楼市真的已经脱离周期了吗？支撑楼市长期复苏的因素有哪些？在笔者看来，需要两个核心条件：稳定的预期和低门槛。
先说门槛低。
近三年房价出现回调，一线城市房价较历史高位普遍下跌10%-20%，个别房价甚至下跌30%。以一线城市北京为例，市区50平方米左右的房屋普遍下跌50万元以上； 100平方米面积的房屋较历史高位下跌超100万元；面积150平方米以上的房屋甚至下降了200万元。 。此前不少业主抱怨，如果降低首付，就会失去房产。房价已经回归到更加理性的空间，持续下跌可能会引发一系列社会问题和经济连锁反应。国家的房地产一揽子计划也给购房者带来了很多好处，降低了购房、还贷、置换的成本。可以说，“低门槛”的条件已经具备。
我们来谈谈稳定预期。
纵观改革开放以来中国经济的发展，每次中国经济陷入困境，都是依靠政策推动，点燃楼市，带动整个经济活跃起来，最终走出困境。 。房地产市场作为中国经济的启动器是不争的事实。过去20年，中国楼市呈现出波浪式的上升轨迹，其中包括4次修正浪和3次主要上升浪。
1997年亚洲金融危机期间，中国经济面临内忧外患。国家正式取消福利分房政策，通过房改政策的实施促进房地产销售。为了活跃房地产市场，政府通过价格优惠、给予户籍等方式鼓励购房，随着利好政策的不断出台，楼市火爆，房价也进入快速增长通道。谁抓住了这个机遇，谁就成为最先享受到时代红利的人。第一次主波持续了大约7年。
2008年美国次贷危机爆发，引发国际金融危机，中国房地产市场陷入困境。为了应对这场危机，政府再次出台了贷款利息优惠30%等一系列利好政策，鼓励人们购房。这一主潮持续了大约6年。这一次，那些敢于买房的人实现了可观的资产增值，有的甚至实现了财务自由。
2014年，中国楼市进入第三次调整浪潮。为了应对去库存和产能过剩的双重挑战，2015年政府再次出台了降低二套房首付比例等利好政策。第三轮主力浪潮从一线城市开始，逐渐向二线乃至三四线城市蔓延，持续近5年。大多数果断入市的人都获得了丰厚的回报，资产翻倍。
2019年COVID-19疫情爆发导致全球经济低迷。中国也遇到了外贸萎缩、中美竞争和内部结构转型的困难。中国楼市再次进入调整期，且此轮调整持续至今。
针对当前形势，政府此次的一系列房地产“组合拳”比以往任何调控政策都更加猛烈。一直持观望态度的购房者似乎听到了充电的号角，纷纷采取行动，创造了当下的繁荣。
此次，在监管政策出台之前，国际环境也发生了剧变。美联储降息意味着中美之间的汇率博弈已经结束，美国利用汇率打压中国经济的梦想落空了。不仅如此，国庆节前，中国还出台了924新政来刺激股市和楼市。 9月25日，中国成功飞越太平洋发射洲际弹道导弹。这一系列举措彻底扭转了国际市场对中国的负面看法。资产预期。美国政府出台的各种限制令未能阻止华尔街疯狂买入人民币资产。中国资产现在开始对全球资本产生虹吸效应，这必然会导致中国房地产资产新一轮上涨。
连续四个月下跌的中国股市也出现了令人震惊的逆转。投资者蜂拥下单购买股票，导致交易所服务器崩溃。很多老投资者都能够顺利走出陷阱。虽然国庆后股市有所回调，但楼市上涨势头仍在延续。
“在一系列政策的影响下，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始触底反弹。”所谓信心比黄金还重要。住房城乡建设部官方发言人倪虹的这番话，相当于给犹豫不决的尚家园买家吃了一颗定心丸。
当然，楼市的持续好转还取决于经济基本面。经过几年的债务风险释放、房价调整、经济结构转型、新旧动能转换、一带一路建设、人民币国际化，中国经济已经具备了比较健康的基本面，而且基础依然良好。
虽然中国经济目前正被欧美联手绞杀，但这恰恰说明我们已经成为他们无法忽视的对手。中国正在与国际经济各个领域的强者较量。中国经济崛起之路虽然充满挑战，但却势不可挡。中国人民对中国经济未来的充分信心，才是中国楼市走出低迷的真正支撑。 （文/智盾北冥）
