传统的“金三银四”，是楼市的“小阳春”。3月已正式结束。一季度楼市到底有多火爆？4月是否会出现“小阳春”？能否持续？
带着这些问题，我们从数据出发，做出一些观察。
我先说结论，整体情况不容乐观，但是部分核心城市市场已经开始回暖。
为什么说全国房地产市场整体形势依然不容乐观？
看两个数据。
1、3月房地产百强企业业绩同比下降45.8%。
2、一些名不见经传的地方城投公司成为拿地主力。
克而瑞数据显示，3月份，房地产百强企业销售额3583.2亿元，环比增长92.8%，但仍处于历史低位，同比下降45.8%。
1-3月累计销售额7792.4亿元，同比下降47.5%。
由此可见，3月份TOP100房企业绩环比有所增长，但仍然处于较低水平，与去年同期数据相比，呈现较大幅度下滑，一季度累计业绩同比下滑近一半。
我们再来看看土地征用情况。
中指院数据显示，2024年1-3月，TOP100公司土地拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，但同比增速低于1-2月。
在已经拿地的房地产商名单上，按土地面积排名前二十的基本都是地方城投公司，这就相当于地方政府把土地从左手卖到右手，通过将土地质押给地方银行来获取资金。
但这些小型城投公司普遍不具备开发房地产的能力，或者能力比较弱，未来只能和其他房地产公司联合开发，如果不盈利，麻烦会越来越大。
当然，在政策持续踩油门的助力下，3月份核心一二线城市房地产市场也出现了一些回暖迹象。
2024年3月以来，已有40多个省市调整住房政策，主要涉及放宽限购、限贷政策，发放购房补贴等。
大家熟知的是3月14日杭州取消二手房限购，22日国务院常务会议指出要“进一步优化房地产政策……系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”，为楼市松动提供了政策方向。
26日，深圳废除2006年起实施的“7090政策”；
27日，北京废除2021年8月颁布的“夫妻离婚后三年内不得在本市购买住房”的规定。
一线城市中，上海率先救市，1月30日上海放宽限购：外地户籍居民可在外环以外地区购买房产，无需结婚，只要满足5年社会保险/纳税要求即可。
在一系列政策的保障下，我们来看看这些核心城市的房地产成交数据。
以下为诸葛数据研究中心最新监测数据。
第13周（3.25-3.31），楼市持续回暖：
二手房方面，7个城市成交量环比增长，北京领涨。
新房方面，16个城市成交量均呈上涨趋势，其中杭州、上海、苏州成交量均实现翻番。
四个一线城市中，我们首先来看上海。
3月份以来，上海楼市开始悄然回暖。
3月份，新房网上签约15989套，日均516套；二手房网上签约20223套，日均653套。
再看二手房，2万套左右的成交量，虽然仍低于去年3月份的数据，但高于2024年1、2月份，且高于平均水平。
相较之下，上海新房市场表现则相对出色，不仅成交数据翻番，豪宅市场也创下了全国新高。
3月28日，黄浦区中海顺昌九里开售，512套住宅吸引上千名购房者前来抢购，认购率超144%，平均总价高达4000万元。
项目最终以98.5%的销售率、总销售金额约196.5亿元创下中国房地产开盘新纪录。
该楼盘创下全国销售纪录，与开发商一次性推出全部房源的营销策略息息相关。单价17.2万元/平米，比周边二手房价格低4-5万元/平米。买房就意味着赚钱，引发了购房热潮。
在上海市场复苏过程中，豪宅的热销对房地产市场的复苏起到了关键性的推动作用，可以说他们是房地产市场复苏的先行者和推动者。
我们再看看深圳。
2024年3月，深圳新房销售2245套，环比增长1.8倍；二手房销售3840套，环比增长1.2倍。
尤其是3月的最后一个周末，深圳周末开盘7个地产项目，总价超95亿元，小春天的气息愈发浓郁。
市场确实已经走出底部，并且呈现回暖趋势，如果继续有新的政策出台刺激楼市，4月份新房、二手房的数据应该会继续增长。
广州
广州中心区域，120平方米以上公寓限购政策解除后，市场热度稳步回升。
广州市房地产中介协会数据显示，3月份广州二手住宅网签量环比增长超九成，达9373套。
新房方面，3月份（统计期2月26日至3月24日），广州市销售新房4134套。
3月最后一周，广州市场不仅迎来“1·27”放宽限购政策两个月纪念，还迎来多个新盘上市。
中海外成交超33.6亿元，西牌天河项目首推18亿元，新世界天府首推售近200套，市场热度明显提升。
北京
北京市住房和城乡建设委官网统计数据显示，3月份，北京二手房网上签约套数达14280套，接近1.5万套的荣枯线，环比大幅增长125.5%，但与去年同期相比下降了35.7%。
3月份，二手房市场出现一定回暖迹象，但与去年的“小春”相比仍有一定差距。
从成交结构来看，春节后，500万元以下房价成交占比明显提升，二手房市场呈现对价格更为敏感的刚需市场先行启动的格局。
杭州
受房地产市场“小春”和二手房全面取消限购新政等多重影响，3月份新房成交6678套，二手房成交7482套。
3月份，杭州新房成交6678套，环比增长245.8%，同比下降45.8%。过去12个月平均新房成交量为7694套，本月成交量比平均水平低13.2%。
杭州二手房成交量7482套，环比增长310%，同比下降27.4%，近12个月平均成交量5585套，本月成交量高于平均水平34%。
目前杭州二手房市场，以价换量，配套成熟、性价比高的房源才是主流，不管是破旧小户型还是破旧大户型，只要有优良学区支撑，都比较容易卖出去。
总体来看，一二线核心城市在政策刺激下，核心区域配套好、产品优的项目销售率较高，品质提升后的二手房也能获得市场认可。此外，城市周边大部分项目整体销售情况不容乐观。
普通三四线城市房地产市场仍在继续探底。
全国房地产市场整体感觉比较冷，出现一些局部回暖，如果要延续小阳春的势头，4月份非常关键，包括货币政策、楼市松绑等救市政策已经不能再等了。
